Dados sobre mais de um milhão de licenças de construção (registros em dois conjuntos de dados) do Departamento de Edifícios de São Francisco - permitem que você analise não apenas a atividade de construção na cidade, mas também examine criticamente as últimas tendências e a história do desenvolvimento dos setores de construção e da demanda imobiliária nos últimos 30 anos ...
No último artigoO total anual de construção (investimento) em San Francisco entre 1980 e 2018 foi considerado. A diferença entre os custos de construção esperados (estimados) e reais (revisados) foi usada para rastrear o movimento do sentimento do investidor durante os períodos de boom econômico e crises na região.
Os altos e baixos da indústria de construção de São Francisco. Tendências e história do desenvolvimento da atividade de construção
Neste artigo, examinaremos mais de perto as indústrias de construção individuais: reparação de telhados, cozinhas, escadas e banheiros. Depois disso, vamos comparar a inflação para tipos individuais de trabalho com dados sobre a inflação oficial e outros indicadores econômicos.
Conteúdo:
Os altos e baixos dos setores de construção por tipo de habitação
Custo médio de reformas de cozinhas e banheiros em São Francisco.
-.
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, :
- .
- .
- ( 10 ) (Apartments) - (2016 )
- (Retail) 16 (2001 ).
- 30 3 .
- 1980 2019 5 .
- 30 .
- 4 (, , , ) - - 15%.
- 4 15-20 — , , , - $ 54 000 - — $ 61 000.
- - 30 .
- , — ( 10 ) .
- Se você observar um crescimento múltiplo em um curto espaço de tempo, nos próximos dois anos poderá esperar o mesmo rápido declínio de intensidade.
- Se você precisa saber quanto aumentará o preço médio do reparo, fique de olho na taxa dos títulos do governo de 10 anos.
A plotagem e os cálculos foram realizados no Jupyter Notebook (na plataforma Kaggle.com).
Os altos e baixos dos setores de construção de São Francisco por tipo de habitação
A indústria de tecnologia de São Francisco é uma das culpadas pelos preços em alta. Trabalhadores de tecnologia de seis dígitos se mudam para a cidade para trabalhar em empresas iniciantes e mais estabelecidas (como Google, Facebook, Twitter e Apple) estão aumentando drasticamente o custo de vida e aumentando a demanda por habitação. Programadores com bolsos cheios de dinheiro "tecnológico" podem se dar ao luxo de superar a maioria dos moradores locais no mercado imobiliário.
Ao mesmo tempo, em termos de legislação de planejamento urbano, São Francisco é uma das cidades mais regulamentadas da América. Esses e muitos outros fatores limitam severamente os volumes de construção e afetam os preços e a demanda em São Francisco.
Portantoa demanda por diferentes tipos de habitação muda seu líder a cada novo ciclo econômico. Cada tipo de habitação teve e terá seus "altos e baixos" no mercado de construção em São Francisco , como uma explosão na demanda por apartamentos de 2012 a 2015, quase 10 vezes, ou um hype, mais de 16 vezes o crescimento na demanda de 1997 a 1999 para o espaço de varejo.
No artigo sobre o valor total anual de obras, o cronograma de tráfego para o período de 1980 a 2018 foi dividido em dois componentes:
- Custo estimado (estimado) de trabalho (linha azul)
- Custo real (revisado) de trabalho (linha amarela)
Vamos dar uma olhada mais profunda nos totais de custo total e passar para a “próxima camada” de dados.
Dividimos o custo total total da obra em categorias de obra de acordo com o parâmetro “tipo de habitação” (“Uso existente”):
- Apartamentos (apartamentos)
- Varejo (espaço de varejo)
- Escritório (escritórios e escritórios)
- Imóveis residenciais (casas unifamiliares)
dfn = df.dropna(subset=['description'])
dfn.description.isnull().values.any()
#dfn = dfn[dfn['description'].str.match('kitchen')]
df_unit = dfn.loc[:,['revised_cost','existing_use', 'existing_units', 'zipcode','permit_creation_date']]
df_unit = df_unit.dropna()
#keys = ["hotel","appartments"]
df_unit = df_unit[df_unit.existing_use.str.contains("apartments")]
#data_loc = df_unit.loc[['estimated_cost', 'revised_cost','permit_creation_date']]
data_cost = df_unit
data_cost.permit_creation_date = pd.to_datetime(data_cost.permit_creation_date)
data_cost = data_cost.set_index('permit_creation_date')
data_cost = data_cost[data_cost.index > "1985-8-01"]
data_cost = data_cost[data_cost.index < "2019-8-31"]
data_cost = data_cost.dropna()
data_cost_m = data_cost.groupby(pd.Grouper(freq='300d')).sum()
#data_cost_m.head()
plt.figure(figsize=(19,8))
ax = sns.lineplot(data=data_cost_m.revised_cost, linewidth=3, size = 17)
ax.set(xlabel='retail')
major_ticks = np.arange(0, 1500000000, 200000000)
ax.set_yticks(major_ticks)
ax.set(ylim=(0, 1500000000))
plt.savefig('plotname.png', transparent=True)
Pode-se ver que todos os tipos de imóveis em diferentes períodos econômicos passaram por um rápido crescimento parabólico (hype) e o mesmo rápido declínio.
- O pico da construção de apartamentos (apartamentos) caiu no último boom da alta tecnologia, que foi associado ao influxo de um grande número de novos trabalhadores técnicos de todo o mundo para as empresas de rápido crescimento do Vale do Silício. A demanda por apartamentos de 2012 a 2015 aumentou 10 vezes. de US $ 133 milhões em 2012 para US $ 1,4 bilhão investido apenas em apartamentos em 2015.
- (Retail) . 1997 1999 16 . c $ 22 1997 $ 350 . 1999 . , . 90- .
- O crescimento da demanda por imóveis comerciais (Office) também está associado ao desenvolvimento dos gigantes do Vale do Silício. Mas aqui, desde 2000, em contraste com imóveis de varejo e apartamentos, tem havido um crescimento constante na demanda - que é acompanhado por numerosos altos e baixos.
- O crescimento do investimento em imóveis residenciais coincide em termos de dinâmica de crescimento com os imóveis de escritórios, mas difere do crescimento dos espaços de escritórios - crescimento suave e ausência de grandes flutuações na demanda.
Se combinarmos essas 4 categorias principais em um gráfico, teremos a ascensão e queda geral de todos os investimentos em construção na cidade de São Francisco, familiares desde o primeiro artigo.
Custo médio de reformas de cozinhas e banheiros em São Francisco
Pegando dados do Recurso - Descrição, podemos selecionar dados adicionais para categorias individuais de trabalho e ver quanto custa em média renovar uma cozinha ou banheiro em São Francisco para vários tipos de habitação.
fam1 = df_unit[df_unit['existing_use']=='1 family dwelling']['estimated_cost'].mean()
fam2 = df_unit[df_unit['existing_use']=='2 family dwelling']['estimated_cost'].mean()
office = df_unit[df_unit['existing_use']=='office']['estimated_cost'].mean()
apartments = df_unit[df_unit['existing_use']=='apartments']['estimated_cost'].mean()
data = {'1 family dwelling':fam1,'2 family dwelling':fam2,'Apartments':apartments}
typedf = pd.DataFrame(data = data,index=['redevelopment of the bathroom'])
typedf.plot(kind='barh', title="Average estimated cost by type", figsize=(8,6));
O custo de reformar uma cozinha em San Francisco é quase o dobro do custo de reformar um banheiro. É lógico que o custo médio de uma reforma de banheiro seja $ 2.000 a mais para uma casa para duas famílias ($ 16.000) do que para uma casa para uma única família ($ 14.000).
Além disso, o custo médio de reforma da cozinha para uma casa para duas famílias ($ 25.000) é quase $ 3.000 menos do que para uma casa para uma única família ($ 28.000).
Custo médio de reparos de telhado e escadas em São Francisco
Pelo mesmo Recurso - Descrição, selecione apenas as linhas que contenham as palavras “reroofing” (recolocar o telhado) e “escadas” (reparar as escadas).
Com base no custo médio dos reparos no telhado, é lógico que os reparos (devido à área maior do telhado das casas para duas famílias) custam em média US $ 2.000 a mais do que as casas para uma única família.
O custo de consertar uma escada também é o dobro para uma casa para duas famílias, porque uma casa para uma única família não tem escada (ou uma escada de um só vão).
O custo de uma reforma planejada de uma casa em San Francisco
Recomenda-se renovar a cozinha e o banheiro, em média, uma vez a cada 10-15 anos. Reparações de telhados e escadas - uma vez a cada 15-20 anos.
Em geral, se "teoricamente" 15 anos após a construção da casa - para consertar a cozinha, banheiro, telhado e escadas em um ano - então em uma casa unifamiliar você precisará economizar $ 54.000 para isso, enquanto para uma casa para duas famílias este valor será de - $ 61.000. A diferença no custo total do trabalho nessas quatro categorias é de apenas 15%.
Assim, após a construção de uma nova casa, para fazer reparos na casa em quatro categorias (cozinha, banheiro, telhado, escada), é necessário reservar $ 350 mensais, de forma a acumular os $ 60.000 necessários para reparos em 15 anos.
O aumento dos custos de construção em San Francisco
Ao pegar os dados por categoria funcional e agrupá-los por ano, podemos observar o crescimento (e a inflação) do custo médio das reparações por tipo de habitação.
years = list(range(1980, 2020))
keywords = ['1 family dwelling','2 family dwelling','apartments']
val_data = []
for year in years:
iss_data = []
for word in keywords:
v = df_unit[(df_unit['existing_use']==word) & (df_unit['issued_date']== year)]['estimated_cost'].mean()
iss_data.append(v)
val_data.append(iss_data)
#print(val_data)No gráfico a seguir, são apresentados os dados do custo médio por tipo de moradia, como no parágrafo anterior, de forma colunar.
O mesmo gráfico, para apresentação visual, mas já na forma de linhas, dá uma imagem mais clara (“inflacionária”).
dfnew.plot.bar(figsize=(20, 8))
plt.xlabel("Years")
plt.ylabel("Estimated cost of reroofing")
plt.title("Estimated cost of reroofing by year");
dfnew.plot.line(figsize=(12, 6))
O custo médio dos reparos do telhado tem aumentado constantemente desde 1990.
Em contraste com os edifícios residenciais, o custo médio de renovação do telhado de um apartamento durante o mesmo período passou por vários altos e baixos.
O custo de renovação dos telhados dos apartamentos tem ciclos de curto prazo de 3 anos.
Em contraste com a dinâmica plana de crescimento do custo médio de reparos em telhados, o custo médio de reparos em cozinhas apresenta maior volatilidade.
Na renovação de cozinhas, bem como na renovação de tectos de apartamentos, podem ser rastreados ciclos de 2x-3 anos a curto prazo.
Na reforma de banheiros, porém, esses ciclos não são rastreados, e o aumento do custo médio da construção é mais brando. Apenas o aumento do custo médio de reparos em banheiras de apartamentos antes do boom das pontocom se destaca?
Inflação no custo das obras em São Francisco.
Para encontrar a inflação do custo médio de reparos para todo o período de 1980 a 2019, complementamos os dados com uma linha de tendência. Ao calcular a inflação (tomando os pontos inicial e final da linha de tendência), descobrimos que a inflação máxima em valor para o período de 1990 a 2018 ocorreu na indústria de banheiros.
O custo médio de renovação de banheiros nos últimos 30 anos aumentou quase 5 vezes (talvez o custo de renovação tenha aumentado devido ao surgimento de novos materiais de acabamento no mercado e cerâmicas e louças sanitárias caras (e acessíveis)?!).
sns.regplot(y=dfnew_2['2 family dwelling'],x=dfnew_2['index'],data=dfnew_2, fit_reg=True)
#sns.jointplot(dfnew_2['index'], dfnew_2['2 family dwelling'], data=dfnew_2, fit_reg=True, stat_func=stats.pearsonr)
lines = plt.gca().lines
lower1990 = [line.get_ydata().min() for line in lines]
upper2019 = [line.get_ydata().max() for line in lines]
plt.scatter(1990, lower1990, marker='x', color='C3', zorder=3)
plt.scatter(2019, upper2019, marker='x', color='C3', zorder=3)
print("In 1990 it cost = $" + str(lower1990[0].round()) + "; In 2019 it cost = $ " + str(upper2019[0].round()))
print("Inflation for the period 1980-2019 = " + str(((upper2019[0]-lower1990[0])/lower1990[0]*100).round())+"%")
all2 = [line.get_ydata() for line in lines]
Os menores desvios em termos de valores encontram-se na categoria “reparação de telhados”, onde a inflação foi de 250% nos últimos 30 anos (o preço médio aumentou mais de 3 vezes). O custo da reforma da cozinha também triplicou nos últimos 30 anos.
No mesmo período, o custo da reparação de escadas de 1980 a 2019 manteve-se praticamente inalterado e a inflação média dos custos neste setor da construção foi de apenas 85%.
Imagine agora o desenvolvimento do crescimento da inflação para maior clareza em uma única escala, onde a inflação varia de 0 a 9%, e observe a queda no custo da inflação anual de reparos por categoria no período de 1980 a 2019.
É notável que a inflação anual nos últimos 30 anos diminuiu em todas as categorias em quase 2 a 4 vezes (por exemplo, em reparos de telhados de 8% em 1990 para quase 2% em 2019). Isso coincide totalmente com a política econômica durante este período (de 1980 a 2019).
Se compararmos os dados oficiais de inflação e os dados de inflação do setor de construção, veremos que em apenas um setor a inflação oficial coincidiu com a inflação do custo da obra.
O aumento no custo da reparação de escadas acompanhou a inflação oficial. Em outras categorias de trabalho, o crescimento anual do custo das obras nos últimos 30 anos superou a inflação oficial em quase 2 vezes.
O movimento da inflação em categorias como renovação de telhados, renovação de casas de banho e cozinha coincidiu quase completamente com o movimento da taxa de juro dos empréstimos a 30 anos (e, consequentemente, com o rendimento dos títulos do Tesouro a 10 anos).
Uma hipoteca fixa de 30 anos é um empréstimo, cuja taxa de juros permanece a mesma durante todo o prazo do empréstimo.Por exemplo, com uma hipoteca de 30 anos de $ 300.000 com 20% de entrada e uma taxa de juros de 3,75%, os pagamentos mensais seriam de cerca de $ 1.111 (excluindo impostos e seguro). Assim, a taxa de juros de 3,75% (e pagamento mensal) permanece inalterada durante todo o prazo do empréstimo.
A taxa do Tesouro de 10 anos é a receita obtida de um investimento em títulos do Tesouro emitidos pelo governo dos Estados Unidos com vencimento em 10 anos.
Taxas reais e lucratividade na construção
Percebe-se que a variação do custo das obras coincide com a taxa de juros dos títulos públicos. O gráfico de Paul Schmelzing (professor de Harvard) mostra como as taxas de juros reais globais mudaram nos últimos oito séculos.
Coletando dados sobre as taxas de juros reais nas economias avançadas, Schmelzing mostra que os indicadores reais têm mostrado uma tendência negativa das taxas de juros desde o século XIV.
Para efeito de comparação, o período considerado no artigo é marcado em amarelo.
A partir de 1311, os dados do relatório mostram como as taxas reais médias mudaram de 5,1% em 1300 para uma média de 2% em 1900.
A taxa real média para o período 2000-2018 é de 1,3%.
Junto com a taxa real, é claro, a lucratividade das indústrias também diminui , o que se correlaciona com essa taxa. Estas são principalmente indústrias antigas como a indústria agrícola e a indústria da construção.Muito provavelmente, no período de 2020 a 2030, veremos novas baixas recordes nas taxas reais e, consequentemente, uma queda na lucratividade na indústria da construção. Mas, se a lucratividade diminuir, talvez isso signifique que a produtividade aumentará na mesma porcentagem "ausente".
Se antes na construção havia uma grande margem de 10-15% e as empresas não precisavam pensar em introduzir novas tecnologias (que, em princípio, não eram muitas), agora estamos entrando em uma nova era de taxas reais baixas e margens baixas de 2 a 5%. onde o papel principal na construtora será desempenhado pela disponibilização de novas ferramentas e processos na obra da empresa.Há uma abundância de ferramentas e novas tecnologias que já podem ser utilizadas na construção no momento.
As empresas de construção levarão décadas para que essas novas tecnologias encontrem seu caminho na laboriosa e resiliente indústria da construção.Ao mesmo tempo que os táxis autônomos começam a operar em Moscou, as construtoras russas, para manter as margens, começarão gradualmente a substituir os planejadores nos níveis mais baixos por scripts e ferramentas automatizadas que usam big data e tecnologias de aprendizado de máquina.
Links para publicações anteriores sobre este tópico:
- Os altos e baixos da indústria de construção de São Francisco. Tendências e história de desenvolvimento da atividade de construção
- O setor de construção está morrendo. Crise do COVID-19, desafios crescentes e novas oportunidades
Link para o Jupyter Notebook: San Francisco. Setor de construção 1980-2019.
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